Golden Visa της Ελλάδας 2026: Νέοι κανόνες, τιμές και οδηγός βήμα προς βήμα για επενδυτές
Το 2026, το πρόγραμμα «Golden Visa» (Greece Golden Visa) προσφέρει σε αλλοδαπούς επενδυτές έναν από τους πιο γρήγορους και αξιόπιστους τρόπους απόκτησης άδειας διαμονής στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με κόστος από €250.000 έως €800.000.
+
+- 11+ χρόνια εμπειρίαςΣτην αγορά ακινήτων και τις νομικές υπηρεσίες
- Αγορά «με το κλειδί στο χέρι»Πλήρης υποστήριξη της αγοράς ακινήτου και έκδοση της Golden Visa
- Νομικοί εμπειρογνώμονες ακινήτωνΟμάδα δικηγόρων στην Ελλάδα και σε χώρες της ΕΕ
- Πολύγλωσση υποστήριξηΠλήρης υποστήριξη στη γλώσσα σας
Τα κύρια πλεονεκτήματα της Golden Visa της Ελλάδας
Χωρίς υποχρέωση διαμονής:
Για τη διατήρηση και την ανανέωση του καθεστώτος δεν απαιτείται να ζείτε στην Ελλάδα ούτε μία ημέρα τον χρόνο.
Κατοχύρωση της κυριότητας:
Το δικαίωμα ιδιοκτησίας σας είναι νομικά κατοχυρωμένο και τελεί υπό την απόλυτη προστασία του κράτους.
Ευρωπαϊκή κινητικότητα:
Ελεύθερη είσοδος και παραμονή σε όλες τις χώρες της Συνθήκης Σένγκεν (έως 90 ημέρες ανά περίοδο 180 ημερών).
Σταθερό εισόδημα:
Το ακίνητο μπορεί να εκμισθώνεται επίσημα μακροχρόνια, αποφέροντας παθητικό εισόδημα σε σταθερό νόμισμα.
Δυνατότητα ανανέωσης:
Η παράταση της Golden Visa εγγυάται τη συνέχεια της νόμιμης διαμονής σας.
Δρόμος προς την ιθαγένεια της ΕΕ:
Μετά από 7 χρόνια πραγματικής διαμονής στη χώρα (τουλάχιστον 183 ημέρες τον χρόνο) και επιτυχή εξέταση γλώσσας και πολιτισμού, ο επενδυτής έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για ελληνικό διαβατήριο.
Ποιοι μπορούν να λάβουν άδεια διαμονής μαζί με τον κύριο επενδυτή;
Το ελληνικό πρόγραμμα αναγνωρίζεται ως ένα από τα πιο ελκυστικά στην Ευρώπη για τη μετεγκατάσταση όλης της οικογένειας. Καθεστώς κατοίκου μαζί με τον κύριο αιτούντα λαμβάνουν:
Ο/η επίσημος/η σύζυγος
(συμπεριλαμβανομένων των συντρόφων με σύμφωνο συμβίωσης στην Ελλάδα)
Κοινά παιδιά ηλικίας έως 21 ετών
(άγαμα)
Οι γονείς του επενδυτή, καθώς και οι γονείς του/της συζύγου
(χωρίς περιορισμούς ηλικίας ή οικονομικής εξάρτησης).
Οι κυριότερες αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa το 2026
Τον τελευταίο χρόνο το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου της Ελλάδας εκσυγχρόνισε σε βάθος το πρόγραμμα, αλλάζοντας τους κανόνες υπολογισμού των προθεσμιών και εκμετάλλευσης των ακινήτων:
Από τον Ιανουάριο του 2026 τέθηκε σε ισχύ μια σημαντική διαδικαστική μεταρρύθμιση που προστατεύει τα συμφέροντα των επενδυτών. Παλαιότερα, η 5ετής διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής υπολογιζόταν από τη στιγμή υποβολής της ηλεκτρονικής αίτησης, με αποτέλεσμα η πραγματική διάρκεια ισχύος της φυσικής κάρτας να μειώνεται κατά τον χρόνο έκδοσής της. Πλέον η πενταετής διάρκεια της άδειας διαμονής υπολογίζεται αυστηρά από την ημερομηνία πραγματικής έκδοσης της πλαστικής κάρτας.
Βήμα προς βήμα η διαδικασία έκδοσης από το 2026
Σας συνοδεύουμε σε κάθε στάδιο, από την επιλογή ακινήτου για τη Golden Visa έως τη λήψη της άδειας διαμονής στην Ελλάδα
Χάρη στη μετάβαση των μεταναστευτικών αρχών σε πλήρως ψηφιακή διακίνηση εγγράφων, ο μέσος χρόνος διεκπεραίωσης του φακέλου είναι 4 έως 6 μήνες. Η προσωπική παρουσία του αιτούντος απαιτείται μόνο μία φορά — για τη διαδικασία υποβολής βιομετρικών δεδομένων
- Στάδιο 1
Επιλογή ακινήτου και νομικός έλεγχος (Due Diligence)
- Στάδιο 2
Έκδοση ΑΦΜ και πληρωμή από τον λογαριασμό του επενδυτή
- Στάδιο 3
Ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου και λήψη της «Βεβαίωσης» (παρέχει το δικαίωμα νόμιμης διαμονής στην Ελλάδα)
- Στάδιο 4
Επίσκεψη 1 ημέρας στην Ελλάδα για την υποβολή βιομετρικών δεδομένων
- Στάδιο 5
Έκδοση και αποστολή με κούριερ των καρτών διαμονής 5ετούς διάρκειας
Τρία επενδυτικά όρια για τη Golden Visa στην Ελλάδα το 2026:
Ανάλογα με τη γεωγραφική θέση και τον τύπο του ακινήτου, η ελληνική νομοθεσία χωρίζει τις επενδύσεις σε τρεις σαφείς κατηγορίες:
- Όριο €250 000
Ειδικές κατηγορίες ακινήτων χωρίς γεωγραφικό περιορισμό
Μια μοναδική επιλογή που δεν εξαρτάται από τη γεωγραφική θέση. Μπορείτε να αποκτήσετε ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας ή σε παραθαλάσσιο θέρετρο με €250 000, εφόσον πληροί μία από τις δύο προϋποθέσεις:
- Εμπορική μετατροπή (από επαγγελματικό σε οικιστικό):
Αγορά επαγγελματικών χώρων (αποθήκες, γραφεία, εργοστάσια), τους οποίους ο επενδυτής μετατρέπει επισήμως σε κατοικία πριν από την υποβολή της αίτησης για άδεια διαμονής. Για αυτή την κατηγορία δεν ισχύει ο περιορισμός ελάχιστου εμβαδού 120 τ.μ.
- Αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων:
Αγορά ιστορικών ή ερειπωμένων κτιρίων που τελούν υπό κρατική προστασία. Ο επενδυτής δεσμεύεται να αποκαταστήσει πλήρως το ακίνητο σύμφωνα με το εγκεκριμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο.
- Όριο €400 000
Ζώνη Β — Ηπειρωτική χώρα και μικρά νησιά
Ισχύει για την αγορά ενός οικιστικού ακινήτου (από 120 τ.μ.) στην υπόλοιπη ηπειρωτική Ελλάδα και στα μικρά νησιά (για παράδειγμα, η χερσόνησος της Χαλκιδικής, η Πελοπόννησος, ο Βόλος, η Καβάλα).
- Όριο €800 000
Ζώνη Α — Προνομιακές τοποθεσίες
Ισχύει για την αγορά έτοιμης κατοικίας εμβαδού από 120 τ.μ. στις οικονομικά ανεπτυγμένες και πιο περιζήτητες περιοχές της χώρας:
- Ολόκληρη η Αττική (συμπεριλαμβανομένης της Αθήνας και των προαστίων)
- Θεσσαλονίκη
- Δημοφιλή νησιά: Μύκονος, Σαντορίνη, Κρήτη, Ρόδος, Κέρκυρα, καθώς και κάθε νησί με πληθυσμό άνω των 3 100 κατοίκων.
Φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα: Νεόδμητα vs Μεταπώληση
Όταν σχεδιάζετε τον προϋπολογισμό για αγορά ακινήτου με στόχο τη Golden Visa, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη τα συνοδευτικά έξοδα. Το 2026 στην Ελλάδα ισχύει ένα ιστορικά ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς για τους αγοραστές νεόδμητων ακινήτων.
| Έξοδα και φόροι | Πρωτογενής αγορά(Νεόδμητα) | Δευτερογενής αγορά |
|---|---|---|
| Κύριος φόρος | 3% (ο ΦΠΑ 24% έχει ανασταλεί προσωρινά) | 3.09% (Φόρος μεταβίβασης ακινήτου) |
| Αμοιβή συμβολαιογράφου | 1% (+ ΦΠΑ 24%) | 1% (+ ΦΠΑ 24%) |
| Καταχώριση στο κτηματολόγιο | 0,8% | 0,8% |
| Κρατικό παράβολο υποβολής εγγράφων ανά αιτούντα | Κύριος αιτών – €2000, σύζυγος, γονείς, παιδιά 18 έως 21 ετών – €150, παιδιά κάτω των 18 – δωρεάν | Κύριος αιτών – €2000, σύζυγος, γονείς, παιδιά 18 έως 21 ετών – €150, παιδιά κάτω των 18 – δωρεάν |
| Κρατικό παράβολο έκδοσης της κάρτας διαμονής Golden Visa ανά αιτούντα | €16 | €16 |
| Νομική υποστήριξη | 1% (+ ΦΠΑ 24%) | 1% (+ ΦΠΑ 24%) |
| Ασφάλιση ζωής μετά τη λήψη της άδειας διαμονής Golden Visa ανά αιτούντα (εξαρτάται από τη συγκεκριμένη ασφαλιστική εταιρεία) | Κύριος αιτών, σύζυγος ≈ €110 Γονείς: • από 61 έως 65 ετών ≈ €145 • από 66 έως 70 ετών ≈ €165 Παιδιά: • κάτω των 18 ≈ €90 • από 18 έως 21 ετών ≈ €95 | Κύριος αιτών, σύζυγος ≈ €110 Γονείς: • από 61 έως 65 ετών ≈ €145 • από 66 έως 70 ετών ≈ €165 Παιδιά: • κάτω των 18 ≈ €90 • από 18 έως 21 ετών ≈ €95 |
Κύριος φόρος
- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- 3% (ο ΦΠΑ 24% έχει ανασταλεί προσωρινά)
- Δευτερογενής αγορά
- 3.09% (Φόρος μεταβίβασης ακινήτου)
Αμοιβή συμβολαιογράφου
- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- 1% (+ ΦΠΑ 24%)
- Δευτερογενής αγορά
- 1% (+ ΦΠΑ 24%)
Καταχώριση στο κτηματολόγιο
- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- 0,8%
- Δευτερογενής αγορά
- 0,8%
Κρατικό παράβολο υποβολής εγγράφων ανά αιτούντα
- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- Κύριος αιτών€2000
- σύζυγος, γονείς, παιδιά 18 έως 21 ετών€150
- παιδιά κάτω των 18δωρεάν
- Δευτερογενής αγορά
- Κύριος αιτών€2000
- σύζυγος, γονείς, παιδιά 18 έως 21 ετών€150
- παιδιά κάτω των 18δωρεάν
Κρατικό παράβολο έκδοσης της κάρτας διαμονής Golden Visa ανά αιτούντα
- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- €16
- Δευτερογενής αγορά
- €16
Νομική υποστήριξη
- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- 1% (+ ΦΠΑ 24%)
- Δευτερογενής αγορά
- 1% (+ ΦΠΑ 24%)
Ασφάλιση ζωής μετά τη λήψη της άδειας διαμονής Golden Visa ανά αιτούντα
(εξαρτάται από τη συγκεκριμένη ασφαλιστική εταιρεία)- Πρωτογενής αγορά (Νεόδμητα)
- Κύριος αιτών, σύζυγος ≈ €110
- Γονείς
- από 61 έως 65 ετών ≈ €145
- από 66 έως 70 ετών ≈ €165
- Παιδιά
- κάτω των 18 ≈ €90
- από 18 έως 21 ετών ≈ €95
- Δευτερογενής αγορά
- Κύριος αιτών, σύζυγος ≈ €110
- Γονείς
- από 61 έως 65 ετών ≈ €145
- από 66 έως 70 ετών ≈ €165
- Παιδιά
- κάτω των 18 ≈ €90
- από 18 έως 21 ετών ≈ €95
Χάρη στο ότι η κυβέρνηση της Ελλάδας παρέτεινε την αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νέα ακίνητα, η αγορά νεόδμητου ακινήτου εξισώθηκε νομικά και οικονομικά με τη δευτερογενή αγορά. Από το 2026 αυτό καθιστά την αγορά σύγχρονων διαμερισμάτων από κατασκευαστές στην Ελλάδα μια εξαιρετικά συμφέρουσα επένδυση.
Για παράδειγμα: για έναν αγοραστή που αποκτά ακίνητο για Golden Visa αξίας €250 000, η πλήρης μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του και η έκδοση της Golden Visa «με το κλειδί στο χέρι» για τον ίδιο, τη σύζυγο και 2 παιδιά (ηλικίας 16 και 19 ετών) κοστίζει συνολικά περίπου €18 694.
Επαγγελματική υποστήριξη από τους ειδικούς της Avezor Greece
Το νομικό μας τμήμα εξασφαλίζει το πλήρες κλείσιμο της συναλλαγής «με το κλειδί στο χέρι». Αναλαμβάνουμε τον ανεξάρτητο έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, το άνοιγμα λογαριασμών, την έγκριση της εμπορικής μετατροπής για το όριο των €250 000, τον έλεγχο τεχνολογικών εταιρειών από το μητρώο Elevate Greece και την πλήρη υποστήριξη του μεταναστευτικού φακέλου έως την παραλαβή των καρτών.
Ανακαλύψτε νέες ευκαιρίες παγκόσμιας εμβέλειας.
Ζητήστε συμβουλευτική
Τι περιλαμβάνει η υποστήριξη
Πλήρης νομική υποστήριξη σε κάθε στάδιο της απόκτησης ακινήτου στην Ελλάδα
Στάδιο 1: Προετοιμασία και επιλογή ακινήτου
Νομική συμβουλευτική και ανάλυση της κατάστασης
Επιλογή του βέλτιστου προγράμματος άδειας διαμονής (Golden Visa ή άλλο)
Επιλογή και αρχικός έλεγχος του ακινήτου
Στάδιο 2: Νομικός έλεγχος και προσύμφωνα
Νομικός έλεγχος του ακινήτου και του πωλητή
Έλεγχος των εγγράφων του ακινήτου για βάρη, υποθήκες και χρέη
Υποστήριξη στις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή για την τιμή και τους όρους
Σύνταξη, έλεγχος και υπογραφή του προσυμφώνου με καταβολή προκαταβολής
Στάδιο 3: Φορολογικές και τραπεζικές διαδικασίες
Έκδοση ελληνικού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) στην εφορία (ΔΟΥ)
Άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα (απαραίτητο για τη μεταφορά των χρημάτων της αγοράς)
Υπολογισμός και πληρωμή του φόρου μεταβίβασης (καταβάλλεται αυστηρά πριν από την τελική συναλλαγή) και των κρατικών παραβόλων
Στάδιο 4: Ολοκλήρωση της συναλλαγής και καταχώριση
Μετάφραση και συμβολαιογραφική επικύρωση των προσωπικών εγγράφων του αγοραστή
Σύνταξη, έλεγχος και τελική έγκριση του κύριου συμβολαίου αγοραπωλησίας
Νομική υποστήριξη κατά την υπογραφή του κύριου συμβολαίου στον συμβολαιογράφο
Οργάνωση και διενέργεια της τελικής πληρωμής (μεταφορά χρημάτων από λογαριασμό σε λογαριασμό)
Καταχώριση της κυριότητας στο Κτηματολόγιο και στο Υποθηκοφυλακείο
Στάδιο 5: Έκδοση άδειας διαμονής και υποστήριξη
Προετοιμασία του πλήρους φακέλου εγγράφων για την αίτηση άδειας διαμονής
Υποβολή της αίτησης άδειας διαμονής στη μεταναστευτική υπηρεσία και λήψη της βεβαίωσης αναμονής (Blue Paper)
Υποστήριξη στη διαδικασία υποβολής βιομετρικών δεδομένων και παραλαβή της έτοιμης κάρτας διαμονής
Συμβουλευτική για τις φορολογικές και νομικές υποχρεώσεις μετά τη λήψη της άδειας διαμονής
Πλήρης υποστήριξη και συνοδεία 24/7
Επενδυτικές επιλογές για την απόκτηση της Golden Visa
Επιλέξτε την κατάλληλη επενδυτική επιλογή ανάλογα με τον προϋπολογισμό και την περιοχή αγοράς του ακινήτου. Θα σας βοηθήσουμε να βρείτε ακίνητο που πληροί πλήρως τις απαιτήσεις του προγράμματος Golden Visa Greece.
Γιατί επιλέγουν την Avezor
Παρέχουμε πλήρες φάσμα υπηρεσιών και σας συνοδεύουμε σε κάθε στάδιο της αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.
Ένα πρόσωπο επαφής σε όλα τα στάδια
Προσωπικός διαχειριστής πάντα διαθέσιμος που συντονίζει όλες τις διαδικασίες.
Πλήρης υποστήριξη
Αναλαμβάνουμε όλα τα στάδια — από την επιλογή έως τη λήψη της άδειας διαμονής.
Δικηγόροι
Αδειοδοτημένοι Έλληνες δικηγόροι με εμπειρία σε ξένους πελάτες.
Μεταφραστές
Επαγγελματική μετάφραση εγγράφων και συνοδεία σε όλες τις συναντήσεις.
Συμβολαιογράφοι
Σύνταξη και επικύρωση εγγράφων σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία.
Φορολογικοί σύμβουλοι
Συμβουλές για φόρους και βελτιστοποίηση των εξόδων.
Μεσίτες
Επιλογή των καλύτερων ακινήτων, ελεγμένων από το γραφείο μας.
Είμαστε έτοιμοι να βοηθήσουμε!
Αφήστε τα στοιχεία επικοινωνίας σας και ο διαχειριστής μας θα επικοινωνήσει μαζί σας για συμβουλευτική και βοήθεια.
Επικοινωνία με ειδικόΠώς μια οικογένεια από την Ουκρανία απέκτησε Golden Visa σε 5 μήνες
Πραγματική ιστορία πελάτη: από την επιλογή του ακινήτου έως τη λήψη της άδειας διαμονής στην Ελλάδα.
- 5 μήνεςχρόνος έκδοσης
- Οικογένεια4 άτομα
- Golden Visaάδεια διαμονής στην Ελλάδα
Checklist αγοραστή ακινήτου στην Ελλάδα
Κατεβάστε το checklist και μάθετε πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα με ασφάλεια και επιτυχία.
ΛήψηΑπαντήσεις σε συχνές ερωτήσεις
Συγκεντρώσαμε απαντήσεις στα βασικά ερωτήματα, ώστε να πάρετε την απόφασή σας με σιγουριά
Ναι, όλη η διαδικασία αγοράς ακινήτου και έκδοσης άδειας διαμονής στην Ελλάδα μπορεί να γίνει πλήρως εξ αποστάσεως. Για τον σκοπό αυτό απαιτείται συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο προς τον Έλληνα δικηγόρο σας, ο οποίος θα εκπροσωπεί τα συμφέροντά σας σε όλα τα στάδια της συναλλαγής.